"Z gotovostjo ne moremo napovedati rasti cen. Lahko pa predvidevamo stanje glede na aktualna dogajanja na trgu. Z umiritvijo pandemije, s sprostitvijo dobavljivosti surovin in blaga ter pričakovano gospodarsko rastjo 4,8 % za leto 2022 je moč pričakovati stabilnost cen novih nepremičnin", pravi nepremičninska agentka Nina Hudnik, ki skupaj z možem Rokom vodi podjetje Roni nepremičnine. So mlada, dobro povezana ekipa, ki pozorno spremlja trenutne razmere na slovenskem nepremičninskem trgu, še posebej v Ljubljani. "Kot nepremičninska agentka opazujem, da so se vrednote skupnosti skrhale in vse težje je slediti ljudem pri iskanju njihove vizije slediti; ločitev je vse več, hkrati pa se zdi, da ne znamo več sobivati skupaj", pravi Hudnikova, ki je bila v času študija prepričana, da nepremičninski posel ni primeren zanjo: "A ob tlakovanju poslovne poti sem ugotovila, da je zgodba precej širša. Da je posel skupek procesov in neznank, ki jih je potrebno reševati. Ob vsem tem pa nastane odlična priložnost tako za osebno kot poslovno rast. Delo nepremičninske posrednice me privlači, hrani in izpopolnjuje. V vsaki nepremičnini vidim zgodbo in potenciale, ki se jih lahko izpostavi. V pogovorih s strankami doživljam njihove osebne in poslovne zgodbe. Kot bi brala knjigo. Tako dobre kot slabe izkušnje pretvorim v nauke, vodila za naprej. Življenje nepremičninske posrednice je vsekakor več kot le posel."

Gospa Hudnik, slovenski nepremičninski trg je ponorel s cenami vred. Kako kot ženska in mati gledate na trenutno stanje, ki marsikoga, ki želi kupiti stanovanje, postavi pred skoraj nepremostljivo oviro?

Okolje v katerem bivamo, je dinamično, spremenljivo. Življenje na sploh pa je polno gibanja, je nestanovitno, nas preizkuša, usmerja, vodi v tok vzponov in padcev, skozi katere rastemo, pridobivamo izkušnje, iščemo rešitve in se prilagajamo. Tako je tudi v poslovnem svetu. Vidim ga kot morje polno čeri, med katerimi plujemo in izostrujemo občutke, znanja in veščine. Različna obdobja podjetniškega delovanja nas tako spravljajo v stres in tudi bogatijo. Ko je trg v recesiji, iz nas privleče skrajne zmožnosti prilagajanja in borbenosti. Ko je v razcvetu, nam daje zmožnost ustvarjanja na višjih ravneh, vlaganja v napredek in izpolnjevanje naših vizij za prihodnost. Tako se trenutno nahajamo v času rasti cen. Kar pa še zdaleč ne pomeni, da je vse rožnato. Izkušnja recesije v letu 2008 nam je pokazala, kako odgovorno je potrebno ravnati v času blagostanja. Kako je potrebno predvidevati vzpone in padce trga. Le dobro manevriranje med obema valovoma nam zagotovi dolgoročno, stabilno poslovanje. 

A vendar - cene so vse višje ...

Menim, da se povprečni kupec nepremičnine niti ne zaveda vseh dejavnikov ki vplivajo na dolgoročno ohranjanje vrednosti nepremičnine. Oziroma je informacij in sprememb enostavno preveč, da bi jih povprečni uporabnik znal upoštevati pri izdelavi finančne slike. Poleg inflacije na končno vrednost investicije ali nakupa nepremičnine vpliva vrsta drugih dejavnikov, kot so gibanje obrestnih mer, spremembe v davčni zakonodaji, administrativni postopki povezani s pridobitvijo ustrezne dokumentacije, politična stabilnost države in ne nazadnje naravne nesreče (potresi, poplave).

Za družino, ki si ureja svoj prvi dom in je obremenjena z vsakdanjim življenjem, je težko predvidevati in upoštevati vse naštete faktorje. Navadno se osredotočijo na kreditne pogoje in/ali druge vire financiranja (prodaja lastne nepremičnine, dediščine, delitev premoženja in podobno). Kupec s povprečnim finančnim znanjem se zadovolji z ugodnim kreditom in urejeno dokumentacijo nepremičnine. Enostavno je preveč turbulentno dogajanje, da bi lahko predvideli vse vidike. Stres negotovosti nakupa nepremičnine lahko zmanjšamo s posvetom pri strokovnjaku s finančnega in nepremičninskega področja. In posameznik se je danes primoran finančno izobraziti, slediti spremembam in preobratom finančnega trga, če želi dobro odločanje. Tako je tudi v področju osebnih financ. V preteklosti, ko je bil svet okoli nas bolj statičen, so bile finančne kalkulacije domena zgolj države in gospodarstva. Danes pa, ko spremljamo neprestano turbulenco na vseh ravneh življenja, je nujno, da se prebudimo, izobrazimo in se zavedamo, da smo v večji meri sami odgovorni za zagotovitev finančne stabilnosti. Tovrsten nazor želim vsekakor predati tudi moji hčeri. Pa naj govorimo o financah ali o življenju na splošno. Menim, da nam ravno tak pogled lahko prinese stabilnost in blagostanje. Če govorim kot mati in ženska, pa mi je zelo pomembno, da se v prvi vrsti čutim dovolj sposobno in močno, da lahko upravljam s financami, da lahko informacije ki jih danes imamo na dosegu, kvalitetno uporabim. Situacija nikoli ni in ne bo idealna. Lahko pa se izobrazimo, iščemo rešitve in se z njimi prilagajamo. Tako bi svetovala družinam ki so v iskanju svojega doma, da gledajo na situacijo z višje perspektive. Pričnejo z bivanjem v najemniškem stanovanju (tudi sama sem), iščejo boljše zaposlitvene priložnosti, budno spremljajo dogajanje na trgu in iščejo dolgoročne rešitve. Kot že rečeno. Vsak trg je kot življenje, v polnem gibanju in priložnostih. A le, če smo usposobljeni, da jih prepoznamo.

Kako gledate na podržavljanje stanovanj v Berlinu?

Pomanjkanje števila prostih enot in posledično astronomskih cen v Berlinu je problem, ki ni nastal včeraj, a očitno ni bil deležen pravočasne regulacije za omejitev problematike. Nacionalizacija stanovanj ima na dolgi rok lahko prej slabe kot dobre učinke. Vodilo svetovnih mest je zagotavljanje izboljšav. Sedaj drvimo v svet robotizacije, pametnih in zelenih mest. Vemo, da bi država lahko po nakupu takih enot zagotovila določena sredstva za vzdrževanje objektov. Težko pa verjamemo, da bo država namenjala več kot osnovni standard tem enotam. Prav tako se število razpoložljivih enot s tem ne bo povečalo. Morda bi bilo smotrno razmišljati o dogovoru z največjimi nepremičninskimi podjetji v Berlinu, da zagotovijo določeno kvoto stanovanj z zamrznjeno višino najemnine na lokaciji v bližini fakultet in tako omogoči lažji dostop. Ali pa subvencioniranje in kreditiranje najemnin določenim, potencialnim študentom s strani države in podjetij, ki jih kasneje zaposlijo. Vsekakor je potrebno imeti v ospredju idejo o dolgoročnem zagotavljanju kvalitete bivanja.

Kakšna pa je etičnost cenovnih razponov? Kdo ima od teh največ koristi?

Klasično lahko odgovorim, da se moč množi z močjo. A tisto, na kar prisegam sama, so izkušnje, znanje in poznavanje področja. Gibanje cen navzgor ali navzdol je stalnica v razvitem tržnem sistemu. Podjetja so se primorana prilagajati gospodarskim in političnim situacijam. V vsem tem vrtincu sprememb iščemo možnosti za ustvarjanje dodane vrednosti. Ker nam vrednost storitve ali produkta določa porabljen čas, denar za izdelavo produkta ali zagotovitev neke storitve, smo pred dilemo kriterijev, ki za vse niso enaki. In dodana vrednost se začne v momentu, ko cena na trgu preseže vrednost. Razlika, ki je ustvarjena, zagotavlja podjetju kapital za nadaljnja vlaganja, rast in razvoj.

Od česa je potemtakem odvisno gibanje cen?

Od mnogih dejavnikov. Eden od teh so tržne razmere, ki se na nepremičninskem trgu ustvarjajo z regulacijo obrestnih mer, sproščanjem denarja v obtok s strani centralnih bank na eni strani in delovanjem državnega aparata na drugi, predvsem z izvajanjem postopkov, kot so pridobitev gradbenih dovoljenj, davščinami, postopki sprejemanj občinskih prostorskih planov in podobno. V kolikor je ponudba manjša kot povpraševanje, cene rastejo. Trenutno beležimo primanjkljaj novozgrajenih enot, ki pa se bo uravnovesil - in s tem tudi cene -, saj je novogradenj vse več. Cenovni razpon zagotavlja delovanje gospodarstva in posledično celotnega sistema. Res je, da je korist cenovnega razpona cen večkrat na strani "velikih". Vedno je bilo tako. Spreminja se le zunanja forma. V kolikor se nagrade pretvorijo v doseganje višjih ciljev, se ustvarjena dodana vrednost plemeniti. Takrat gre za širšo dobrobit in etično gospodarstvo.

Kako se v vašem primeru odločajo stranke kot sodobni potrošniki, ki so kar dobro obveščeni?

Potrošniki se ne odločajo samo na podlagi ekonomskih kazalnikov. Ti so seveda osnova za ožji izbor pri nakupu nepremičnine. Na stran dejanskega nakupa pa tehtnico prevesijo občutki, ki se porajajo ob mislih, da bi v določeni nepremičnini živeli, ustvarjali družino, poslovno delovali, samostojno zaživeli ali jo oddajali za najem oziroma donos. V tem momentu cena ni več prevladujoč dejavnik. V kolikor ocenimo, da bi nam zgoraj našteti občutki nudili veselje, varnost, osebno ali poslovno rast in podobno, smo v tem primeru za to pripravljeni plačati tudi višjo ceno. Glede na vse to me tudi ne čudi, da večkrat o nakupu v družinah odloča prav ženska.

Ogromno nepremičnin je danes kupljenih kot naložb, mar ne?

Vlaganje v nepremičnine se je skozi zgodovino pokazalo za varno naložbo. Kljub vmesnim nihljajem cen na trgu je tveganje relativno nizko. Cene novogradenj bodo po pričakovanjih obdržale cene na trgu oziroma jih ohranjale. Ljubljana kot prestolnica je v zadnjih letih pridobila na infrastrukturi, ohranjanju kulturne dediščine, zelenih in športnih površin. Vse to pa jo dela zanimivo za investicije in gradnjo novih enot. Pričakovati je poudarek na trajnostni gradnji in elementih pametnega mesta. Slovenija se trenutno na primer predstavlja v Dubaju na EXPO 2021 z izjemnim dosežkom arhitekturnega biroja Magnet design, arhitekta Roberta Kluna, kjer so postavili trajnostni paviljon. Vse, kar je Slovenija uspela ohraniti in se nam samim zdi tako samoumevno, je svetu privlačno, v teh dneh še zlasti Dubaju. Govorimo o zelenih gozdovih, čistih vodah, potencialu lesa ter raznolikosti pokrajin. Leta nazaj so nas tujci debelo gledali, ko smo jim govorili o Sloveniji. Začudeni, da o nas skoraj nič ne vedo. Veseli in ponosni smo lahko na naše strokovnjake, znanstvenike, podjetnike, športnike in ostale, ki širijo odličnost slovenstva v svet.

Bi lahko rekli, da tudi Ljubljana postaja vse bolj zanimiva za investitorje?

Ljubljana je trenutno investicijsko zelo zanimiva za vlagatelje v nepremičninske projekte. Novozgrajenih stanovanjskih enot primanjkuje. Povpraševanje presega ponudbo. Obrestne mere za kreditiranje nakupa nepremičnine so nizke, tudi pod 1,9%, kar privablja kupce kot tudi vlagatelje. Imamo stranke, ki kupujejo po dve do tri stanovanjske enote za namen oddajanja. Prav tako je višina prihrankov nekaterih visoka zaradi nižje porabe v času lockdowna, zaprtja države. Primanjkljaj beležimo tudi na področju primernih zemljišč za gradnjo novih stanovanj. Investitorji so v intenzivnem iskanju tako manjših zemljišč za gradnjo hiš in vila blokov kakor tudi večjih investicijskih projektov, potencialnih za razvoj stanovanjskih naselij. Lokacijsko se osredotočajo na Mestno občino Ljubljana z okolico (do 30 kilometrov). Enako je na področju poslovnih nepremičnin (zemljišča za gradnjo skladišč in poslovnih hal).

Kakšne so torej realne cene na trgu v tem trenutku?

Cene novogradenj se trenutno gibljejo med 3.000 in 8.000 evri za kvadratni meter. Večino projektov je v intenzivnem razvoju, ali pa se je gradnja že pričela. Pričakovati je, da bodo enote na voljo v naslednjih treh do petih letih. Problematika mladih družin se rešuje tudi s pomočjo države. Slednja ponuja rešitve v okviru neprofitnih stanovanj. Ponudba najemnih stanovanj je v porastu tudi v tujini. Država ali skladi omogočajo gradnjo stanovanjskih enot, namenjenih izključno oddajanju.

Kakšna bo po vaši oceni pričakovana rast cen novogradenj?

Z gotovostjo ne moremo napovedati rasti cen. Lahko pa predvidevamo stanje glede na aktualna dogajanja na trgu. Z umiritvijo pandemije, s sprostitvijo dobavljivosti surovin in blaga ter pričakovano gospodarsko rastjo 4,8 % za leto 2022, je po napovedi Banke Slovenije moč pričakovati stabilnost cen novih nepremičnin. Na področju starih nepremičnin je moč pričakovati rahel upad kot posledica realiziranih projektov novozgrajenih enot. Diferenciacija na trgu nepremičnin bo prevetrila trg. Tako bodo energetsko neučinkovite in potresno nevarne stavbe dosegale nižje cene, tako prodajne kot najemne.

Kako gledate na stanovanjsko problematiko mladih?

Mladi so ranljiva skupina, ki brez podpore družine in širše družbe težko prosperira. Pred leti smo na okrogli mizi Mladinskega sveta Slovenije diskutirali o stanovanjski problematiki mladih. Pozornost je bila usmerjena v zagotovitev zadostnih potreb po nastanitvah v Ljubljani. Eden izmed predlogov je bil tudi ustanoviti zavod z nastanitvami in dejavnostmi za mlade. 19. junija letos so bile sprejete dopolnitve v okviru Zakona o spremembah in dopolnitvi Stanovanjskega zakona, ki ponujajo kar nekaj pozitivnih rešitev. Upajmo le še na njihovo uspešno implementacijo v prakso. Tako zakon predvideva javno najemniško službo, ki bo na eni strani lastnikom zagotovila varno oddano nepremičnino in na drugi strani ranljivim skupinam subvencionirano najemnino. V okviru te politike se pričakuje 2000 novih enot do leta 2025. Republiški Stanovanjski sklad predvideva zagotovitev 2400 novih stanovanjskih enot do leta 2023. Država in občine bodo na podlagi novega zakona lažje prišla do sredstev za financiranje tovrstnih projektov.

Kaj bi vi storili za mlade?

Rešitev vidim v praznih enotah, ki za lastnike predstavljajo visok strošek vzdrževanja. Tako imamo v Ljubljani in okolici večje število posameznih stanovanj ali hiš, katerih prostori samevajo in so neizkoriščeni. Za primerjavo lahko povem primer družine, ki je v Londonu kupila vrstno hišo, imela sobo, ki je ni uporabljala in so jo takoj ponudili na trg. Razlog je v visokem mestnem davku (Council Tax), ki je na določenih predelih Londona lahko zelo visok. Družina si tako pokrije del stroškov, mladi ali zaposleni, ki prihajajo v mesto, pa imajo sproščeno enoto za bivanje. Je pa potrebno poudariti, da je problematična slovenska zakonodaja, ki v praksi lastninsko pravico slabo ščiti. Tako so lastniki zelo previdni pri oddajanju družini ali študentom, saj imajo v primeru neplačil ali povzročanja škode lahko težave. Posledice slednjih so se sicer omilile z možnostjo sklenitve najemne pogodbe v notarskem zapisu, ki pa je neposredno izvršljiv.

Sami delate na projektu Bežigrajska 5 ka. Kakšna je po vašem mnenju dodana vrednost tega projekta in zakaj mu potencialni kupci lahko zaupajo? Poudarjate namreč vrednote kot so suverenost, svoboda, samostojnost, svetloba, sobivanje. Sliši se precej poetično.

V nadaljnjih treh do petih letih bo mesto Ljubljana pridobilo kar nekaj sodobnih novogradenj. Izbor novozgrajenih stanovanj bo tako obsežnejši. Razlikovala se bodo po legi v prestolnici, tipologiji gradnje (vila blok, stanovanjsko naselje ali stolpnice). Projekti prinašajo svežino, izboljšujejo izgled in vrednost določenih predelov mesta. Vsak ima svoje specifične prednosti. Naselje Bežigrajska 5 ka bo s svojo domiselno umeščenostjo, zagotovitvijo parkirnih mest za električna vozila, odraslo zeleno vegetacijo, odprtostjo na dve do tri strani neba ter vgradnjo naravnih materialov prepričalo zahtevnega kupca. Bežigrajska 5 ka je posebna po tem, da investitor osebno razvija projekt skupaj s strokovnjaki iz različnih področij. Zgodba je družinska in je nastajala zadnjih 20 let in želja investitorja je predati projekt s pečatom, ki bo dajal zadovoljstvo tamkajšnjim stanovalcem.